現(xiàn)代快報(bào)訊近日，不少市民發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)紅奶茶品牌“茶顏悅色”在位于南京新街口的IFCX購(gòu)物中心LG層，悄然拉起了圍擋，現(xiàn)代快報(bào)記者了解到，店鋪預(yù)計(jì)今年8月中旬開(kāi)業(yè)?！安桀亹偵钡慕闶椎赀x址在了IFCX，而這里曾是東方福來(lái)德的經(jīng)營(yíng)范圍。從最初的東方商城到后來(lái)的東方福來(lái)德，這座已經(jīng)經(jīng)歷了三次變革的商場(chǎng)，會(huì)抓住消費(fèi)新潮流嗎？在競(jìng)爭(zhēng)激烈的“中華第一商圈”新街口，誰(shuí)又能玩轉(zhuǎn)消費(fèi)新業(yè)態(tài)？

大牌紛紛撤出，“英國(guó)風(fēng)”水土不服

7月底，現(xiàn)代快報(bào)記者來(lái)到東方福來(lái)德實(shí)地探訪，圍擋內(nèi)正在裝修的是具有較高人氣的店鋪FILA。早些時(shí)候，盒馬生鮮的入駐也為東方福來(lái)德帶來(lái)了不少人氣，但今年2月份，這家新街口唯一的盒馬門(mén)店也關(guān)店了。

【資料圖】

東方福來(lái)德是英國(guó)的House of Fraser(HOF)進(jìn)入中國(guó)的首家旗艦店，是英國(guó)百貨零售業(yè)最負(fù)盛名的品牌之一。但隨著眾多品牌撤鋪，以及曾擁有較高人氣的Hamleys玩具旗艦店也逐漸縮水，加之德基廣場(chǎng)的迅速擴(kuò)張和崛起，在“中華第一商圈”激烈競(jìng)爭(zhēng)中，東方福來(lái)德顯得“力不從心”。

“福來(lái)德的經(jīng)營(yíng)理念也許在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下存在著一定的水土不服?！苯K省規(guī)劃設(shè)計(jì)集團(tuán)城鄉(xiāng)院公司規(guī)劃一所所長(zhǎng)、正高級(jí)城鄉(xiāng)規(guī)劃師葛大永表示，更重要是讓國(guó)外的運(yùn)營(yíng)思維與本土經(jīng)營(yíng)環(huán)境有機(jī)結(jié)合，而不是完全復(fù)制，要順應(yīng)當(dāng)前國(guó)潮文化發(fā)展趨勢(shì)。

現(xiàn)代快報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，東方福來(lái)德目前仍在營(yíng)業(yè)的店鋪主要是美發(fā)沙龍、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育機(jī)構(gòu)和部分餐飲店，可供購(gòu)物的店鋪基本上集中在1層中庭和2層，但數(shù)量較少，這顯然與早期東方福來(lái)德中高端百貨的定位有一定差距。

新街口迎來(lái)新選手IFCX

2021年初，東方福來(lái)德迎來(lái)了的一位“新同事”IFCX。這是瑞安房地產(chǎn)從三胞集團(tuán)收購(gòu)南京國(guó)際金融中心及其零售商場(chǎng)之后，新打造的商業(yè)中心。

現(xiàn)代快報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，從新街口地鐵站可以直達(dá)IFCX的LG層入口，煥新后的LG層以小型餐飲店為主，近期陸續(xù)引進(jìn)了許多新潮品牌。4、5層以大型餐飲店為主，6層以上樓層則仍處于施工之中。

南京國(guó)際金融中心的一名前臺(tái)工作人員告訴記者：“瑞安剛剛?cè)腭v，所以很多地方還在修建中，預(yù)計(jì)今年10月份會(huì)開(kāi)放更多店鋪?！睋?jù)悉，購(gòu)物中心的2、3層和1、4、5層的部分歸屬東方福來(lái)德，而LG層、4、5層的另一部分則由瑞安方面運(yùn)營(yíng)。

“我覺(jué)得這是瑞安剛剛收購(gòu)之后的階段慣性，后面應(yīng)當(dāng)會(huì)慢慢改變這種‘不協(xié)調(diào)’?！备鸫笥辣硎?，目前兩家共存的狀態(tài)有可能造成消費(fèi)群體對(duì)商場(chǎng)定位的認(rèn)知偏差，影響消費(fèi)粘性。

說(shuō)起瑞安，上海新天地就出自其手，此次進(jìn)軍新街口將帶來(lái)新元素。記者的探訪也印證了這一點(diǎn)，從新街口地鐵5號(hào)口進(jìn)入IFCX后，左手邊便是一個(gè)免費(fèi)開(kāi)放的小型藝術(shù)展覽，營(yíng)造了更加沉浸的逛街體驗(yàn)。

葛大永表示，現(xiàn)在沉浸式、場(chǎng)景化的消費(fèi)方式是線下商業(yè)的主流方向，“當(dāng)前產(chǎn)品消費(fèi)的主戰(zhàn)場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到線上，線下商業(yè)一定要賦予消費(fèi)者不同的內(nèi)涵，比如社交、生活、甚至是購(gòu)車的需求，這也是福來(lái)德未來(lái)可以努力的一個(gè)方向?！?/p>

東方商城頻繁易主，期待迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)

“那時(shí)候還沒(méi)有德基，東方商城引進(jìn)了不少高端品牌。但是感覺(jué)經(jīng)營(yíng)策略又不是很明確，沒(méi)有和金鷹區(qū)別開(kāi)來(lái)?！痹谛陆挚谏习嗟氖忻翊髋炕貞浀?。

東方福來(lái)德的前身即東方商城，由南京新街口百貨商店股份有限公司和南京醫(yī)藥（600713）股份有限公司共同出資，購(gòu)買(mǎi)南京國(guó)際金融中心1-6層裙樓組建而成，2001年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，主打高檔時(shí)尚消費(fèi)，在當(dāng)時(shí)的南京商界是一次開(kāi)創(chuàng)性嘗試。

2011年，三胞集團(tuán)入股南京新百（600682），成為新百第一大股東，東方商城也成為了三胞的一份子。2014年，三胞集團(tuán)又斥巨資從李嘉誠(chéng)名下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)手中收購(gòu)了南京國(guó)際金融中心。同年4月4日，由三胞控股的南京新百成功收購(gòu)了英國(guó)歷史最悠久的百貨公司House of Fraser(HOF)公司。經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)兩年的改造，HOF中國(guó)首家實(shí)體店選址在東方商城，易名“東方福來(lái)德購(gòu)物中心”，并于2016年12月盛大開(kāi)幕。

2018年6月，三胞集團(tuán)進(jìn)行了一系列的“瘦身計(jì)劃”，這也為瑞安的收購(gòu)提供了契機(jī)。2021年2月3日，瑞安房地產(chǎn)有限公司與Grosvenor Asia Pacific Limited(“高富諾”)正式宣布，已透過(guò)雙方各持有50%股權(quán)的合資公司收購(gòu)南京國(guó)際金融中心，開(kāi)啟南京核心商務(wù)區(qū)地標(biāo)綜合體項(xiàng)目。

據(jù)瑞安房地產(chǎn)在收購(gòu)時(shí)公布信息顯示，本次收購(gòu)的物業(yè)總建筑面積為109,196平方米，包括一座45層高的甲級(jí)辦公大樓及一座7層高的零售商場(chǎng)，以及278個(gè)地下停車位。據(jù)記者探訪的結(jié)果來(lái)看，東方福來(lái)德和IFCX目前仍同享這一空間，但各自經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。

“福來(lái)德的頻繁易主并不一定是件壞事?！备鸫笥辣硎荆陆挚谑窃谌珖?guó)都極具影響力的商業(yè)中心，輻射的消費(fèi)人群也非常廣泛，處在這種環(huán)境下，東方福來(lái)德的易主可以說(shuō)是一種正向更迭的表現(xiàn)。

“德基那里以前也是經(jīng)歷了三四家的交替，最后被德基收購(gòu)之后才終于穩(wěn)定下來(lái)。對(duì)于一個(gè)城市的核心地段，這其實(shí)相當(dāng)于一種‘倒逼機(jī)制’?！备鸫笥勒f(shuō)，易主的經(jīng)歷可以讓商場(chǎng)找到更適合自己的定位，從而挖掘更多的商機(jī)。

“中華第一商圈”如何再躍升？

擁有百年發(fā)展歷史的新街口商圈，已經(jīng)逐漸形成了自己的競(jìng)爭(zhēng)格局。

人們公認(rèn)的第一梯隊(duì)以“四大金剛”為主：德基廣場(chǎng)、中央商場(chǎng)（600280）新街口店、金鷹新街口店、南京新百中心店。第二梯隊(duì)主要是大洋百貨、艾尚天地、東方福來(lái)德、金輪新天地等。從某種程度上來(lái)講，新街口代表的就是很多大城市“一核多極”的商圈發(fā)展趨勢(shì)?！皩?shí)力強(qiáng)勁的瑞安新天地一定會(huì)爭(zhēng)取入圍第一梯隊(duì)，要不然也不會(huì)選擇收購(gòu)這里?！备鸫笥勒f(shuō)。

那么，南京的商業(yè)中心新街口，如何成長(zhǎng)為更具競(jìng)爭(zhēng)力的商圈呢？

“新街口商圈的發(fā)展還有巨大的空間。”南京財(cái)經(jīng)大學(xué)黨委常委、副校長(zhǎng)、教授張為付告訴記者，首先，各個(gè)商業(yè)主體要準(zhǔn)確把握未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，選擇合理的商業(yè)模式和業(yè)態(tài)；其次，在經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和對(duì)象上要錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，在合理競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)上加強(qiáng)合作；第三，要打造新街口商圈網(wǎng)絡(luò)共享平臺(tái)，將實(shí)體和虛擬商業(yè)活動(dòng)一體化；第四，要進(jìn)一步完善商圈發(fā)展制度環(huán)境，對(duì)接國(guó)際國(guó)內(nèi)其他商圈，實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)圈全域化。

葛大永亦認(rèn)為，從反映城市消費(fèi)市場(chǎng)敏銳度和成熟度的"首店經(jīng)濟(jì)"來(lái)看，南京還是和杭州、廣州等城市有差距，缺乏時(shí)尚大牌的首秀，而首店正逐漸成為衡量城市商業(yè)活力的“新指標(biāo)”。

“新街口可以在保留城市煙火特色的基礎(chǔ)上，做好轉(zhuǎn)型升級(jí)，統(tǒng)籌好區(qū)域空間業(yè)態(tài)的錯(cuò)位聯(lián)動(dòng)，利用好區(qū)域地上地下空間的復(fù)合連通，彰顯六朝古都的現(xiàn)代魅力。”葛大永建議，運(yùn)營(yíng)商要時(shí)刻關(guān)注消費(fèi)群體的偏好，不斷探索消費(fèi)的附加值，結(jié)合南京都市圈的人群生態(tài)，做出整體最優(yōu)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

現(xiàn)代快報(bào)+見(jiàn)習(xí)記者龍秋利記者熊平平