9月29日，在主辦的2022第十二屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，一場(chǎng)主題為“價(jià)值共生的內(nèi)在邏輯和創(chuàng)新模式”的跨界對(duì)話，讓科技、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)深度碰撞。

橙實(shí)置業(yè)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)侯波，原圈科技創(chuàng)始人、CEO韓劍，金地集團(tuán)（600383）開(kāi)發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣，廣聯(lián)達(dá)（002410）副總裁郭建鋒，貝殼高級(jí)副總裁李文杰，綠城管理董秘張盼盼，遠(yuǎn)洋集團(tuán)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心常務(wù)副總經(jīng)理兼集團(tuán)營(yíng)銷總經(jīng)理孫霞等嘉賓，從各自所在產(chǎn)業(yè)的角度深入剖析了當(dāng)前行業(yè)困局的跨界破解之道。

【資料圖】

面對(duì)市場(chǎng)下行帶來(lái)的壓力，金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣反而認(rèn)為，“行業(yè)下行、市場(chǎng)去杠桿、產(chǎn)能出清的一個(gè)大環(huán)境下，也帶來(lái)一個(gè)根本性的改變，需要整個(gè)行業(yè)的產(chǎn)能進(jìn)行再分配，給代建的行業(yè)帶來(lái)的更多機(jī)會(huì)和發(fā)展。”

代建賽道已經(jīng)變得擁擠

金地集團(tuán)從2018年開(kāi)始專注代建業(yè)務(wù)的獨(dú)立平臺(tái)，經(jīng)歷了4年的發(fā)展，現(xiàn)在項(xiàng)目在管面積1700萬(wàn)平方米。身處房地產(chǎn)市場(chǎng)，近幾年金地管理也感受到了寒意。

“一方面，住宅類的業(yè)務(wù)壓力確實(shí)從主行業(yè)傳導(dǎo)到代建，但金地管理的業(yè)態(tài)包括住宅類、商辦類、政府代建類的，布局相對(duì)平衡，為了及時(shí)規(guī)避整體主行業(yè)階段性的一個(gè)壓力傳導(dǎo)，我們除了提升自身能力，在強(qiáng)化內(nèi)功、提高人效的基礎(chǔ)上，還進(jìn)行了兩方面的優(yōu)化。”

王英臣表示，“一是把城市的布局做得更均衡，把客戶的結(jié)構(gòu)調(diào)整得更能夠抗風(fēng)險(xiǎn)，代建的或開(kāi)發(fā)管理的業(yè)態(tài)做得更全面，有效地提升盈利能力，拉高拓展能力，提升核心的價(jià)值創(chuàng)造能力，這是我們的基本對(duì)策。”

同時(shí)，王英臣也坦言，第二個(gè)壓力其實(shí)來(lái)自于市場(chǎng)下行后的輕重資產(chǎn)分開(kāi)，這意味著傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商大舉拿地的局面已經(jīng)發(fā)生了改變，一些同行也陸續(xù)加入到代建行業(yè)。“據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有40多家同行在代建行業(yè)進(jìn)行深耕，甚至有些相對(duì)同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)模式，令賽道變得擁擠。”

但對(duì)于傳統(tǒng)房企，開(kāi)發(fā)能力并不完全等于代建能力。

“傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)能力其實(shí)是專業(yè)創(chuàng)效的能力，我們認(rèn)為這是傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商的硬實(shí)力，但在硬實(shí)力之外，我們?yōu)榱私o委托方創(chuàng)造價(jià)值，提升我們的服務(wù)力，更需要在軟實(shí)力里面進(jìn)行打磨，需要專業(yè)的定制能力以及專業(yè)的服務(wù)力。比如委托方的土地可能有各種各樣的階段，不同的城市對(duì)于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特征可能有不同的要求，有的追求利潤(rùn)，有的追求快速開(kāi)工，那就要求我們?cè)趯I(yè)定制能力上，借助開(kāi)發(fā)能力以及上下游的資源整合能力，來(lái)快速地響應(yīng)委托方的差異化需求。”

代建是一個(gè)對(duì)外的管理輸出，是一種服務(wù)。“所以專業(yè)的服務(wù)力其實(shí)是我們持續(xù)在基于專業(yè)的這種能力和心態(tài)的跟主業(yè)的差別的基礎(chǔ)上，我們要持續(xù)地建立和打造自己的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)或者說(shuō)一個(gè)模型。為了更好地響應(yīng)委托方的需求，提升專業(yè)和價(jià)值創(chuàng)造資金的鏈接，所以我們一直在提‘服務(wù)金三角’，希望以經(jīng)營(yíng)質(zhì)量為基礎(chǔ)，以良好公投服務(wù)為過(guò)程保障，以及超預(yù)期的增值服務(wù)，為委托方創(chuàng)造價(jià)值。”

春天里也要堅(jiān)持長(zhǎng)期主義

談及代建行業(yè)的發(fā)展空間和前景，王英臣認(rèn)為，現(xiàn)在這個(gè)周期還是代建的春天。

“整個(gè)行業(yè)的輕重資產(chǎn)分開(kāi)趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)，專業(yè)化細(xì)分已經(jīng)越來(lái)越強(qiáng)，投資和管理分開(kāi)已經(jīng)已經(jīng)形成趨勢(shì)，如城投平臺(tái)兜底摘地，但其開(kāi)發(fā)能力相對(duì)較弱，這就需要代建企業(yè)來(lái)發(fā)揮作用。”

其次，從行業(yè)趨勢(shì)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年整個(gè)代建行業(yè)的滲透率僅有百分之四點(diǎn)幾。“樂(lè)觀來(lái)說(shuō)，2025年可能滲透率達(dá)到15%以上，那就意味著，現(xiàn)在的代建營(yíng)收市場(chǎng)還是百億級(jí)，未來(lái)會(huì)是一個(gè)千億級(jí)的市場(chǎng)，所以未來(lái)的發(fā)展速度是可喜的。此外，如今代建行業(yè)已經(jīng)從原來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)補(bǔ)充型業(yè)務(wù)變成一個(gè)重要板塊，其發(fā)展的土壤已經(jīng)很肥沃了。”

房地產(chǎn)發(fā)展雖然稍微慢下來(lái)了，但是代建的多樣性也在發(fā)生變化。“金地管理原來(lái)主要的代建種類是政府代建、商辦代建以及商住代建，我們逐步在新賽道里面得到一些機(jī)會(huì)，比如產(chǎn)業(yè)園的代建、老舊小區(qū)翻新的代建、舊樓功能提升改造的代建，以及有一些集資房更新等建設(shè)機(jī)會(huì)，這也意味著代建業(yè)務(wù)的多樣性正在逐步釋放。所以我們認(rèn)為，春天確實(shí)土壤肥沃，但是一定要避免過(guò)于浮躁、無(wú)序的增長(zhǎng)，要避免短期主義。”

對(duì)于未來(lái)代建企業(yè)的發(fā)展，王英臣認(rèn)為，“還是要繼續(xù)苦練內(nèi)功，繼續(xù)強(qiáng)化自己的專業(yè)，繼續(xù)以為委托方創(chuàng)造價(jià)值為根本，避免攪入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，做到有質(zhì)又有量的可持續(xù)增長(zhǎng)。”