南方財經全媒體記者翁榕濤廣州報道

若從今年年初保利物業(yè)總經理吳蘭玉提出“營收增速不低于30%左右，利潤增速不低于20%”的業(yè)績指引來看，保利物業(yè)尚未完成營收方面的既定目標。

(相關資料圖)

2022年中報顯示，保利物業(yè)上半年公司營收64.5億元，同比提升25.2%，毛利潤達13.0億元，同比上升26.5%，歸母凈利潤6.3億元，同比上升28.0%。

從上市物企已公布的半年報來看，物企營收增速趨緩，盈利能力普遍顯著下滑。在此背景下，保利物業(yè)雖然也出現(xiàn)了營收增速放緩的趨勢，但是盈利能力仍保持過往水平，主要是因為加強成本把控。

此外，在中報業(yè)績發(fā)布會上，吳蘭玉指出，“保利物業(yè)率先探索全域服務模式，主要是解決過往部分政府治理過程中存在的空間比較分散、各主體難以協(xié)同這、民生需求響應慢，服務品質不高等痛點問題，從政府出臺的相關政策，還是已經實施的采購行為來看，物企融入基層社會治理的全域服務模式，已經逐步開始獲得各級政府的認可。”營收增速放緩嚴格把控成本

以年初營收增長不低于30%、利潤增長不低于20%的參考標準來看，保利物業(yè)的利潤增速已經是滿足要求，但營收增長水平上半年卻有些落后。

參考去年同期的增速進行比較，會更為明顯。2021年上半年，保利物業(yè)收入約為51.53億元，同比增長43.1%。錄得毛利約為10.32億元，較2020年同期增加約40.5%，期內溢利約為5.05億元，增長約23%。

可以發(fā)現(xiàn)，與去年同期相比，保利物業(yè)的營收增速放緩，下降了17.9個百分點，毛利潤增速下降14個百分點，歸母凈利潤的增速則反而提升5.2個百分點。

對于物企而言，做大營收規(guī)模的主要手段即進行收并購，而保利物業(yè)在這方面較為謹慎，上半年也并未有大宗收并購出現(xiàn)，缺乏并購整合的成功記錄，比較依賴市場直拓擴張。

具體到各項業(yè)務來看，物業(yè)管理服務上半年錄得營收39.55億元，同比增長25.8%；非業(yè)主增值服務錄得營收10.92億元，同比增長35.4%；社區(qū)增值服務錄得營收14.02億元，同比增長16.6%。

從主營的三項業(yè)務來看，僅有非業(yè)主增值服務達到既定目標，而這項業(yè)務實際上和地產母公司的關聯(lián)較大，也依賴與地產項目的開發(fā)和交付，長期來看增長空間有限。

而對于資本市場普遍看好未來發(fā)展前景的社區(qū)增值服務來看，上半年增速僅有16.6%，與既定目標相比有較遠距離。

收入增長未達預期，在中報業(yè)績會上，被問及未來的業(yè)績指引時，吳蘭玉重申年初定下的目標，希望未來的營收增速保持在30%，同時利潤不低于20%。

利潤水平保持穩(wěn)定的一個主要原因是，保利物業(yè)加強了成本管控。

比如期內保利物業(yè)服務成本約為51.44億元，較去年同期增加約24.8%，與2021年同期43.76%漲幅相比減少近19個百分點。

2022年上半年保利物業(yè)管理費用率降至8%，較去年下降0.5個百分點。圍繞降本增效，保利物業(yè)加快完善全面預算管理系統(tǒng)，成立財務共享中心，逐步推進業(yè)務集采，有效提升管理效率。

在雇傭人員方面，去年同期保利物業(yè)共有4.41萬名員工，較2020年同期增長了4076人，總員工成本達到了20.87億元，但今年上半年，保利物業(yè)總員工數(shù)量減少1275名至4.28萬名，總員工成本反而上升至23.54億元，漲幅12.76%。應收賬款增加現(xiàn)金流減少

半年報顯示，保利物業(yè)期內貿易應收款項及應收票據(jù)為22.62億元，同比增長58.85%，其中來自關聯(lián)方的應收款為5.99億元，來自第三方的應收款為17.52億元。

貿易應收款項主要產生自包干制下的物業(yè)管理服務收入及非業(yè)主增值服務收入。

包干制下的物業(yè)管理服務收入乃根據(jù)相關物業(yè)管理服務協(xié)議的條款收取。來自物業(yè)管理服務的服務收入乃于發(fā)出繳款通知書后由住戶應付的款項。

就賬齡來看，一年內貿易應收賬款為22.25億元，較年初增長59.70%；一至二年貿易應收賬款為8815.6萬元，較年初增長46.02%；兩年以上貿易應收賬款3750.1萬元，較年初增長34.32%。

中信證券房地產行業(yè)首席分析師陳聰指出，“保利物業(yè)應收款科目有所增長，如果經濟形勢走軟，部分單位和個人可能繼續(xù)拖欠，導致公司賬齡進一步拉長或壞賬損失的風險。”

以近期其他上市物企管理層在業(yè)績會上來看，如碧桂園服務員等部分同行物企管理層曾表示今年上半年出現(xiàn)了大業(yè)主在公建項目及城市服務項目的支付能力有所下降，即出現(xiàn)了款項回收延期或受阻的情況。

期內有關關聯(lián)方的應收款，則主要和車位代銷業(yè)務有關。2021年7月，保利物業(yè)與保利發(fā)展（600048）控股簽訂《車位租售業(yè)務代理服務框架協(xié)議》開展車位代銷業(yè)務，同時向后者支付30億元的保證金，根據(jù)合同約定將于2022年12月收回。

高額保證金也影響了保利物業(yè)的現(xiàn)金情況，財報顯示，截至2022年6月30日，保利物業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為52.24億元，較上一年同期減少26.7%，而與2021年年末的76.9億元相比已經減少約32.1%。

保利物業(yè)管理層在業(yè)績會上表示，車位代銷業(yè)務上半年實現(xiàn)的利潤高過這筆資金在銀行存款所能獲得的利息，該等車位銷售業(yè)務預計明年還會繼續(xù)開展，2023年預計也還會有相關保證金的支出。從單一項目延伸至全域服務

由于傳統(tǒng)住宅市場受到一定影響，公建物業(yè)漸成物企發(fā)展的一個重要方向。當前相關領域尚未形成傳統(tǒng)的頭部企業(yè)，也是物企增加收入與拓展賽道的一個選擇。

對于保利物業(yè)而言，近年來主要發(fā)力公建物業(yè)、城市服務方面。

半年報顯示，期內保利物業(yè)公共及其他物業(yè)的在管面積為2.76億平方米，同比增長18.23%；錄得營收9.35億元，同比增長41.83%。

不過，公建業(yè)態(tài)本身的單位面積營收以及利潤率并不高，保利物業(yè)公建業(yè)態(tài)面積占比高達52.7%，只提供了占總營收比例約23.6%的營業(yè)收入。可供比較的是，商業(yè)及寫字樓的在管面積占比僅有3.4%，卻提供了占總營收比例15.3%的營收收入。

截至2022年6月30日，保利物業(yè)新簽約公共及其他物業(yè)項目的單年合同金額約人民幣3.96億元，其中高校及教研物業(yè)、軌道及交通物業(yè)、城鎮(zhèn)景區(qū)三大核心業(yè)態(tài)的金額占比71.1%，重點拓展項目包括華中科技大學、長沙市軌道交通4號線及6號線、廣東城際線路、滕王閣景區(qū)、故宮博物院文保科技部等。

吳玉蘭指出，“作為持有最大的資產、管理最多空間和服務最多人的各級政府，在提升國家治理現(xiàn)代化和治理能力，提倡放管服等政策引導下，產生了比較大的服務需求，在此背景下，保利物業(yè)探索和構建了一套以政策為導向，以政府為主導，以企業(yè)為主體，以居民為服務對象，在指定范圍內承擔一些公共服務職能。”

在上述基礎上，保利物業(yè)開始探索從單一項目到全域服務的新模式。即以單個項目為原點，通過深耕、拓展，實現(xiàn)區(qū)域和業(yè)務的疊加，構建全域化服務。

比如，在浙江西塘鎮(zhèn)，保利物業(yè)服務的范圍已從西塘鎮(zhèn)走向嘉善縣，直至輻射覆蓋嘉興市，全線服務收入規(guī)模也從2016年的690萬元增長至2022年的1.5億余元。

以廣州塔景區(qū)項目為基礎，2022年保利物業(yè)在廣州海珠區(qū)拓展了包括國家級濕地公園、海珠湖濕地、海珠區(qū)文化廣電旅游局、海珠體育館在內的一批項目，涵蓋城鎮(zhèn)景區(qū)、產業(yè)園、行政辦公樓、軌道交通等多元業(yè)態(tài)，區(qū)域在管項目單年合同金額達2.7億元。

吳玉蘭認為，這個全域服務新模式的探索，對于政府而言，它覆蓋了以前管理的很多死角，提升了整個區(qū)域治理的精細化程度；對于物業(yè)企業(yè)而言，可以進一步提升服務能力，完善服務模式，也找到了確定性的增長空間和機會。對于行業(yè)而言，推動行業(yè)開辟了新的藍海和賽道，完善了整個產業(yè)發(fā)展模式和專業(yè)能力。