（文/韓宜珈 編輯/馬媛媛）在地產業務發展疲軟和債務償還的雙重壓力下，魯商發展（600223）最終決定徹底轉移地產業務，正式聚焦于大健康領域。

11月15日晚間，魯商發展發布公告稱，擬將公司持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東山東省商業集團有限公司或其所屬公司。

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公告中提到，公司目前的主營業務為房地產業務；生物醫藥；化妝品；原料及衍生品、添加劑。通過本次交易，公司將名下房地產開發業務相關資產負債置出，本次交易完成后，魯商發展將聚焦于生物醫藥；化妝品；原料及衍生品、添加劑等大健康業務。

除去房地產業務，魯商發展剩余其他業務2021年收入合計約31億元，歸母凈利潤合計約2.5億元；2022年1-9月收入合計約25億元，歸母凈利潤合計約2億元。

截止至今日收盤，魯商發展漲停，報價8.7元，成交金額2834萬元，換手率0.32%。

地產業務與債務轉移

根據10月27日魯商發展發布的2022年三季報，今年前三季度，魯商發展實現營業收入85.29億元，同比增長34.33%，其中第三季度實現營業收入36.94億元，同比增長61.89%。

公司方面表示，報告期內公司健康地產結算增加，同時化妝品、生物醫藥板塊收入增加推動收入增長。

根據公告，本次交易資產涉及的具體資產范圍尚需交易雙方進一步協商確定，交易不涉及發行股份。根據初步研究和測算，本次交易預計構成重大資產重組，不會導致公司控股股東和實際控制人發生變更。由于本次交易的對手方為公司控股股東商業集團或其所屬公司，構成關聯交易。

魯商發展地產業務的拋售從此前就逐步開始，9月，魯商發展便出售子公司揚州魯蘇部分股權。經營范圍包括房地產開發經營；各類工程建設活動；生活美容服務等。揚州魯蘇由山東省魯商置業有限公司持股66.5%，蘇商投資（濟南）有限公司持股30%，臨沂澄子湖投資合伙企業（有限合伙）持股3.5%。

持續向大健康產業轉型，魯商服務戰早早便由開發商向生活服務商轉變，省內以濟南、青島為核心，布局臨沂、泰安、煙臺、濟寧、菏澤、淄博等城市，形成了健康住宅、康養地產、文旅地產等產品系列。

同時還依據健康產業發展輕資產業務，代建業務經營模式以政府代建為主，開發業態包括公建展館、商業、公寓、學校、醫院、頤養等，總代建面積約計 216 萬平方米，已完工代建面積140 余萬平方米，在建代建面積約 76 萬平方米。康養業務以魯商福瑞達健康投資有限公司為經營主體，主要負責健康生態城、高端養老機構、和諧社區養老和社區健康驛站體系等業務。

因受到房地產市場形勢和公司戰略轉型的影響，2022第三季度魯商發展房地產業務簽約金額為 56.12 億元，同比下降52.21%。

隨著此次交易，魯商發展同時還轉移了自身房地產業務的負債。短期借款18.92億元，比去年的32.19億同比減少41%。根據魯商發展融資融券信息顯示，2022年10月27日融資凈償還22.83萬元；融資余額4.26億元，較前一日下降0.05%。

根據數據顯示，房地產銷售收入一直是魯商發展的主要部分，在2018年間占比高達80%，從今年披露的數據來看，營收占比仍然高達近七成。曾經作為主營業務的地產部分的徹底轉移，雖然在營收總額上短期內造成了不小的影響，但是大健康領域的毛利率卻維持了增長的勢頭。

原料壁壘與轉型難題

在此前的8月30日，魯商發展于線上召開2022年半年度業績說明會，管理層就曾經透露，魯商發展定位國內領先的大健康產業綜合運營商，堅決向大健康業轉型，尤其要向生物醫藥、化妝品、醫養、康養轉型。

魯商發展生物醫藥板塊前三季度實現營業收入19.98億元，同比增長27.67%，化妝品板塊營業收入14.29億元，同比增長43%。2022年前三個季度璦爾博士、頤蓮、其他品牌實現收入7.45、5.40、1.44億元，同比增加53%、26%、85%。

早在2018年，魯商置業受讓了魯商集團持有的福瑞達醫藥100%股權，公司將持有的泰安銀座房地產開發有限公司97%股權、東營銀座房地產開發有限公司100%股權和濟寧魯商置業有限公司100%股權轉讓給魯商集團，自此，魯商置業新增藥品、化妝品、保健品、添加劑等主營業務，并于2019年7月更名為“魯商發展”。

2020年，魯商發展收購透明質酸生產商山東焦點生物60%股權；2021年9月，魯商發展又參股新疆伊帕爾汗香料股份有限公司10%的股權，進入精油芳香行業，產品涉及芳香理療、芳香護膚、芳香保健、芳香養生等多個領域。

對于魯商發展來說，旗下山東明仁福瑞達制藥有限公司的研發與原料生產能力，是這些年來化妝品業務持續走高的關鍵。今年前三季度，公司原料及衍生產品、添加劑板塊實現營業收入2.32億元，同比增加31.82%。單第三季度營收分別為0.73 億元，同比增長123.38%。

魯商發展表示，旗下山東焦點福瑞達生物股份（600201）有限公司現擁有透明質酸原材料420噸/年的產能，目前生產食品級和化妝品級透明質酸。公司旗下山東福瑞達生物科技有限公司涉及聚谷氨酸、依克多因、積雪草提取物等化妝品功效原料。

而從數據來看，主要受產品價格調整及原料價格上漲影響，2022年前三個季度毛利率 26.09%，同比減少6.02%；歸母凈利率 1.80%，同比減少6.12%。三季度毛利率 19.77%，同比下降14.04%。

在半年報中其也曾提到，隨著產業鏈競爭前移，上游原料環節重要程度逐漸提升，打造原料壁壘將使魯商發展原料端產業鏈價值逐步放大。在化妝品行業整體流量紅利減少，原料競爭嚴重的大環境下，魯商發展擁有的福瑞達醫藥，或許正是憑借著醫藥背景和研發實力，當作行業競爭的砝碼。

然而擺在眼前的現狀是，與同樣作為玻尿酸原料生產商的華熙生物相比，雖師出同門，但福瑞達的市場占比和品牌效應均不及華熙生物。根據弗若斯特沙利文2021年的數據，華熙生物玻尿酸生產的全球份額達到44%，穩坐國內透明質酸生產的頭把交椅。

不僅如此，隨著原料市場飽和以及玻尿酸行業競爭加劇，華熙生物在產品領域不斷推陳出新，第一大業務也從原料產品轉為功能性護膚品業務，其旗下護膚品牌潤百顏、夸迪等均在市場上取得了不錯口碑與增長。

因此逃離地產業務之后，魯商發展還要面對醫美健康領域的難題。福瑞達作為“原料生產商”之一，未來該如何發展。